מדריך לרכישת נכס בגאורגיה

רכישת נכס היא החלטה משמעותית, והתהליך הנכון תלוי בנכס הספציפי, במיקומו ובנסיבותיכם האישיות. מדריך זה מתאר בקווים כלליים את השלבים האופייניים ברכישה. אין בו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי — אמתו את פרטי המצב שלכם מול עורך דין, יועץ מס או איש מקצוע גאורגי מוסמך לפני הסתמכות עליו.

רוכשים זרים יכולים בדרך כלל לרכוש דירות ונדל״ן אחר שאינו כפוף למגבלות המיוחדות של גאורגיה על בעלות בקרקע חקלאית. קרקע חקלאית כפופה למשטר משפטי נפרד ומגביל מכוח חוק גאורגיה האורגני על בעלות בקרקע חקלאית: אדם זר יחיד יכול בדרך כלל להחזיק בקרקע חקלאית רק בירושה, וישות משפטית רשומה בגאורגיה שבעל המניות הדומיננטי בה הוא זר יכולה להחזיק בקרקע חקלאית רק מכוח תוכנית השקעה מאושרת והחלטת ממשלה, בהתאם למשטר הקבוע בחוק. הבחנה זו חשובה — יש לוודא תמיד את הייעוד הרשום של הקרקע לפני התחייבות לרכישה. לפרטים נוספים ראו את מדריך הרוכשים הזרים שלנו, ואמתו את מצבכם הספציפי מול עורך דין גאורגי מוסמך.

1. חפשו ומיינו נכסים מתאימים, ובקרו באלה שמעניינים אתכם — ראו את רשימת הבדיקה לסיור בנכס שלנו. 2. בצעו בדיקת נאותות על הנכס שבחרתם — ראו את רשימת הבדיקה לבדיקת נאותות של הקונה ואת רשימת הבדיקה למסמכי הנכס שלנו. 3. סכמו על מחיר ותנאים עם המוכר (ישירות או דרך הסוכן/הסוכנות שלו). 4. ייתכן שיידרש דמי רצינות כדי להבטיח את הנכס — התנאים משתנים ותמיד יש לאשר אותם בכתב לפני ביצוע כל תשלום. 5. השלימו את חוזה המכר וסדרו את התשלום. 6. רשמו את העברת הבעלות במרשם הציבורי של גאורגיה. 7. קבלו את החזקה בנכס — ראו את רשימת הבדיקה למסירת הנכס שלנו.

המרשם הציבורי של גאורגיה (הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, NAPR) הוא הרישום הרשמי של זכויות בנדל״ן ועסקאות בו. קוד קדסטרלי של נכס מזהה אותו במרשם. נכון לתאריך המקור שלהלן, האגרה שפרסמה NAPR עבור רישום שינוי, היווצרות או סיום זכות בנדל״ן היא 150 לארי (4 ימי עסקים), 270 לארי (יום עסקים אחד) או 350 לארי (אותו יום); אישור חתימות הצדדים בעסקה המוגשת לרישום הוא שירות נפרד בעלות 7 לארי. אלה אגרות רשמיות בלבד, לא עלויות סוכנות או עורך דין — לפירוט מלא ראו את מדריך העלות הכוללת לרכישה שלנו. תעריפים משתנים; אמתו את הסכום העדכני ישירות מול NAPR לפני תכנון תקציב (מקור: napr.gov.ge, אומת לאחרונה ב-16.09.2026).

מקובל לאמת את זכות המוכר למכור, לבדוק אם קיימים שעבודים כלשהם (משכנתאות, עיקולים, מחלוקות) הקשורים לנכס, ולוודא שהנכס הנמכר תואם לרישומו הרשמי, לפני התחייבות לרכישה. ראו את רשימת הבדיקה לבדיקת נאותות של הקונה שלנו כנקודת מוצא מעשית, ושקלו לשכור עורך דין עצמאי לשלב זה.

אם אינכם יכולים להיות נוכחים פיזית בגאורגיה בחלקים מסוימים של העסקה, ייפוי כוח יכול להסמיך אדם אחר (לרוב עורך דין) לפעול בשמכם עבור שלבים ספציפיים. יש לאמת את הדרישות המדויקות לתוקף ייפוי כוח המשמש בעסקת נדל״ן בגאורגיה מול עורך דין גאורגי.

רכישה בשלב הבנייה כרוכה בשיקולים נוספים הספציפיים לסיכוני בנייה ולתזמון תשלומים — ראו את רשימת הבדיקה לבדיקת נאותות של היזם שלנו. שימו לב במיוחד ללוח הזמנים לתשלומים, להבדל בין תאריך היעד להשלמת הבנייה לבין תאריך היעד למסירת הנכס, ואילו פתרונות קיימים אם מי מהם מתעכב.

מודעות ב-Access Home עשויות לציין אמצעי תשלום מקובלים: תשלום חד-פעמי, מימון בנקאי/מתאים למשכנתה, או תוכנית תשלומים מהיזם. אלה משקפים את התנאים שהמפרסם עצמו הצהיר עליהם, ואינם ערובה לאישור מימון. אם בכוונתכם להשתמש במשכנתה, אמתו את זכאותכם ואת התנאים מול הבנק שלכם לפני התחייבות לרכישה.

מעבר למחיר הרכישה, עסקה כוללת בדרך כלל אגרות רישום רשמיות במרשם הציבורי (ראו לעיל), ועשויה לכלול עמלת סוכנות, עלויות משפטיות/תרגום, שמאות, עלויות מימון/בנק, וכן — בנפרד, כעלות בעלות שוטפת ולא כעלות רכישה חד-פעמית — מס רכוש שנתי. לפירוט מלא לפי קטגוריה ראו את מדריך העלות הכוללת לרכישה שלנו, שבו האגרות הרשמיות מתוארכות למקורן וכל השאר מסומן בבירור כהערכה או כעלות שאתם מזינים בעצמכם.

לאחר הרישום, שמרו את מסמכי הבעלות שלכם במקום בטוח, העבירו את חשבונות השירותים לשמכם אם הדבר לא נעשה עדיין במסירה, ואם בכוונתכם להשכיר את הנכס — ראו את מדריך המשכירים שלנו (בקרוב) ואת תבנית המלאי ומצב הנכס להשכרה שלנו.

רכישת נכס בגאורגיה אינה מעניקה תושבות באופן אוטומטי. חוק גאורגיה מספק מסלול נפרד לקבלת רישיון ישיבה קצר טווח עבור בעלים זרים מסוימים של נדל״ן שאינו חקלאי ועומד בדרישות, בכפוף לדרישות זכאות ושומה הקבועות בחוק — סף השווי בשוק בחקיקה המאוחדת הנוכחית הוא שווה ערך ל-150,000 דולר ארה"ב בלארי, החל מה-1 במרץ 2026. כללי וספי התושבות עשויים להשתנות, ולכן אמתו את הדרישות העדכניות מול הרשות הגאורגית המוסמכת לפני הסתמכות על בעלות בנכס למטרות הגירה (מקור: חוק גאורגיה על המעמד המשפטי של זרים וחסרי אזרחות, Matsne, אומת לאחרונה ב-16.09.2026).