מדריך לרוכשים זרים

מדריך זה מסביר בקווים כלליים מה על רוכש זר לדעת לפני רכישת נכס בגאורגיה. אין בו ייעוץ משפטי, מס או הגירה — אמתו את מצבכם הספציפי מול עורך דין גאורגי מוסמך לפני פעולה.

אנשים פרטיים זרים וישויות רשומות בחו"ל יכולים בדרך כלל לרכוש דירות ונדל״ן אחר שאינו כפוף למגבלות המיוחדות של גאורגיה על בעלות בקרקע חקלאית. זה כולל את רוב הדירות למגורים, בתים על קרקע שאינה חקלאית ויחידות מסחריות.

קרקע חקלאית כפופה למשטר משפטי נפרד ומגביל מכוח חוק גאורגיה האורגני על בעלות בקרקע חקלאית. בקווים כלליים: אדם זר יחיד יכול להחזיק בקרקע חקלאית אם נרכשה בירושה. ישות משפטית פרטית רשומה בגאורגיה שבעל המניות הדומיננטי בה הוא זר ו/או ישות רשומה בחו"ל יכולה להחזיק בקרקע חקלאית מכוח תוכנית השקעה והחלטת ממשלת גאורגיה, בהתאם למשטר הקבוע בחוק. אין להניח אם נכס הוא קרקע חקלאית או לא — יש לוודא תמיד את הייעוד הרשום בנפרד לפני התחייבות לרכישה.

לפני הגשת הצעה, אמתו את קטגוריית הקרקע הרשומה ואת המידע הקדסטרלי של הנכס דרך המרשם הציבורי או דרך נציגכם המשפטי — הדבר קובע אילו כללי בעלות אכן חלים, והנחות שגויות בשלב זה עלולות לסכל עסקה בשלב מאוחר.

רכישת נכס אינה מעניקה תושבות בגאורגיה באופן אוטומטי. חוק גאורגיה מספק מסלול נפרד לקבלת רישיון ישיבה קצר טווח עבור בעלים זרים מסוימים של נדל״ן שאינו חקלאי ועומד בדרישות, בכפוף לדרישות זכאות ושומה הקבועות בחוק — סף השווי בשוק בחקיקה המאוחדת הנוכחית הוא שווה ערך ל-150,000 דולר ארה"ב בלארי, החל מה-1 במרץ 2026. הספים והכללים עשויים להשתנות; אמתו את הדרישות העדכניות מול הרשות הגאורגית המוסמכת לפני הסתמכות על בעלות בנכס למטרות הגירה.

חלים אותם עקרונות בדיקת נאותות כמו עבור כל רוכש — ראו את רשימת הבדיקה לבדיקת נאותות של הקונה ואת רשימת הבדיקה למסמכי הנכס שלנו — עם תשומת לב נוספת לבדיקת ייעוד הקרקע שתוארה לעיל. שקלו לשכור עורך דין גאורגי עצמאי, במיוחד אם אינכם יכולים להיות נוכחים בגאורגיה לאורך כל העסקה.

הבעלות נרשמת במרשם הציבורי של גאורגיה (NAPR). נכון לתאריך המקור שלהלן, האגרה הרשמית לרישום היא 150 לארי (4 ימי עסקים), 270 לארי (יום עסקים אחד) או 350 לארי (אותו יום) — לפירוט מלא ומתוארך למקור ראו את כלי העלות הכוללת לרכישה שלנו (מקור: napr.gov.ge, אומת לאחרונה ב-16.09.2026).

אם אינכם יכולים להיות נוכחים פיזית, ייפוי כוח יכול להסמיך נציג (לרוב עורך דין) לפעול בשמכם עבור שלבים ספציפיים. הדרישות הפרוצדורליות המדויקות לייפוי כוח תקף ומקובל בעסקת נדל״ן בגאורגיה לא אומתו באופן עצמאי על ידי Access Home — אמתו זאת ישירות מול עורך דין גאורגי לפני הסתמכות על תוכנית רכישה מרחוק.

רכישות בשלב הבנייה כרוכות בסיכוני בנייה ותזמון תשלומים נוספים — לפני התחייבות לתוכנית תשלומים, ראו את מדריך הפרויקטים החדשים / רכישה בשלב הבנייה שלנו ואת רשימת הבדיקה לבדיקת נאותות של היזם שלנו.

עסקאות נדל״ן בגאורגיה מתבצעות בדרך כלל בלארי (GEL), אף שמודעות עשויות לציין מטבעות אחרים למטרות המחשה. מסלול ה-Smart Contract העצמאי של NAPR, כאשר הוא בשימוש, מציין את סכום הרכישה בלארי באמצעות הסדר נאמנות. אם אתם מעבירים כספים מחו"ל, קחו בחשבון את עלויות המרת המטבע וההעברה הבנקאית — ראו את כלי העלות הכוללת לרכישה שלנו.

זכאות למשכנתה/מימון עבור רוכשים זרים משתנה בהתאם לבנק ולנסיבות האישיות. Access Home אינה מבטיחה אישור מימון — אמתו את זכאותכם ואת התנאים ישירות מול בנק גאורגי או מלווה לפני הסתמכות על מימון להשלמת רכישה.

הפרידו בין המושגים: העלות החד-פעמית של רישום הרכישה שלכם (ראו העלות הכוללת לרכישה), מס רכוש שנתי שוטף אם רלוונטי, וכל מס מכירה עתידי אם תמכרו את הנכס בהמשך. לפרטים מאומתים ומתוארכים למקור על כל אחד מהם, ראו את חלק העלויות במדריך הרכישה שלנו ואת כלי העלות הכוללת לרכישה — זהו מידע כללי בלבד, לא ייעוץ מס אישי.

היזהרו מפני: לחץ לשלם לפני בדיקת ייעוד הקרקע והבעלות, מוכרים שאינם מוכנים לספק מידע רישום/קדסטרלי, מחירים נמוכים משמעותית ממודעות דומות ללא הסבר ברור, וכל בקשת תשלום מחוץ לתנאי העסקה המתועדים. אם יש לכם ספק, עצרו ופנו לייעוץ משפטי עצמאי.

האם הקרקע של נכס זה רשומה כחקלאית או שאינה חקלאית? האם אוכל לראות את הקוד הקדסטרלי ואת תמצית הרישום העדכנית? האם קיימים שעבודים כלשהם? מהו לוח הזמנים המלא לתשלומים ומה יקרה אם אחמיץ תשלום (לשלב הבנייה)? באילו עלויות רישום אהיה אחראי? האם תוכלו לספק מסמכים המוכיחים את סמכותכם למכור/לייצג נכס זה?

מדריך זה כולל מידע כללי ואינו מחליף עורך דין גאורגי מוסמך, יועץ מס או איש מקצוע מורשה בתחום הנדל״ן הבוחן את העסקה הספציפית שלכם. תגי האימות של Access Home משקפים בדיקות ספציפיות ומוגבלות — ראו את עמוד אמון ואימות שלנו — הם אינם מחליפים את בדיקת הנאותות העצמאית שלכם.